康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)與盈利模式解讀

中國步入老齡化社會已是不爭的事實，有專家統(tǒng)計到2050年我國3個人當(dāng)中就會有一個老人，所以養(yǎng)老問題已成為當(dāng)今社會亟待解決的問題。在此趨勢下，康養(yǎng)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。

何為康養(yǎng)地產(chǎn)？康養(yǎng)地產(chǎn)的開發(fā)模式和盈利模式有哪些呢？

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康養(yǎng)地產(chǎn)的概念

康養(yǎng)地產(chǎn)是以康養(yǎng)為主題，地產(chǎn)為載體，中老年設(shè)計為標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)為核心價值的新興地產(chǎn)形式。

康養(yǎng)地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重和亞健康人群劇增的背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機(jī)構(gòu)推出的，適宜中老年人居住，符合中老年人的特點并能滿足他們的社會活動需求，為中老年人提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的住宅產(chǎn)品。

康養(yǎng)地產(chǎn)是一種泛地產(chǎn)，是和傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)在功能組合與產(chǎn)品形態(tài)上的的滲透和互動，通過資源整合為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的復(fù)合人居生活。

02

康養(yǎng)地產(chǎn)的6種常見開發(fā)模式

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居家式康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式

居家式康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式是指以家庭為核心，以社區(qū)為依托，以專業(yè)化服務(wù)為依靠，并加入康養(yǎng)主題概念；僅提供基本康養(yǎng)服務(wù)和社區(qū)配套服務(wù)，面向中高收入的活躍長者，采取住宅直接銷售的經(jīng)營方式。

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大型綜合康養(yǎng)社區(qū)開發(fā)模式

大型綜合康養(yǎng)社區(qū)綜合性強(qiáng)、功能多元，面向健康活躍期、低度護(hù)理期以及高度護(hù)理期全齡段老人的全方位需求，采取租售結(jié)合的經(jīng)營方式，所以對開發(fā)商的資源整合能力和持續(xù)經(jīng)營能力要求較高。

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全齡社區(qū)康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式

全齡社區(qū)是指以全生命周期為線，營造適宜全齡段客戶居住的大型成長型活力社區(qū)。老人和其他年齡段的人生活在一起，而且各自都有相匹配的服務(wù)，創(chuàng)造生活體驗至上的社區(qū)。

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異地度假型康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式

異地度假型康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式將養(yǎng)老與度假旅游結(jié)合，針對健康又有支付能力的中老年人，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的沿海城市或風(fēng)景優(yōu)美的旅游度假區(qū)開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品。

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康療型康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式

康療型康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式，即“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式，是指要嫁接專業(yè)醫(yī)療資源，強(qiáng)調(diào)提供專業(yè)化的健康管理服務(wù)，主要面向?qū)】蹈裢怅P(guān)注的中高端中老年群體。

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學(xué)院式康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式

學(xué)院式康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式是指在園區(qū)中以學(xué)校為組織形態(tài)，以開展符合中老年人生理和心理特征的學(xué)習(xí)、活動為核心內(nèi)容的一種新型康養(yǎng)模式，實現(xiàn)中老年人物質(zhì)和精神的雙盈晚年，從而推動家庭、社會的和諧發(fā)展。

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康養(yǎng)地產(chǎn)如何獲取土地?

目前，政府土地政策收緊，調(diào)控的表層意義是管住地產(chǎn)增量，深層意義是“去地產(chǎn)化”，鼓勵“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”，鼓勵激活存量資產(chǎn)。

對于康養(yǎng)地產(chǎn)的土地獲取，除了增量土地的獲取之外，應(yīng)該更重視以下幾類土地：

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空置的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用;

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已出讓的商品房開發(fā)用地在尚未進(jìn)行正式開發(fā)前;

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已建成的尚未對外銷售的存量商品房，直接進(jìn)行改造后;

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集體建設(shè)用地。

同時，康養(yǎng)地產(chǎn)在拿地環(huán)節(jié)，應(yīng)十分重視對土地獲取成本的控制，其中很重要的就是拿好醫(yī)療用地、養(yǎng)老用地，這方面主要的政策文件有：

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國土資源部：《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》;

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住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、民政部等四部門：《關(guān)于加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)工作的通知》;

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衛(wèi)生計生委、民政部、國土資源部等部門：《關(guān)于   推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的意見》。

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康養(yǎng)地產(chǎn)如何贏利?

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靠產(chǎn)業(yè)贏利

康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)具有非常高的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，據(jù)統(tǒng)計大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)平均年產(chǎn)值在每年幾十個億的量級，中型醫(yī)療機(jī)構(gòu)平均年產(chǎn)值也在每年幾個億的量級，中醫(yī)館平均年產(chǎn)值每年幾千萬的量級，因此在做好產(chǎn)品體系設(shè)計的前提下，康養(yǎng)服務(wù)業(yè)具有產(chǎn)出高、經(jīng)營平穩(wěn)性好的特點。

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靠土地增值贏利

在中國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢不發(fā)生重大變化的前提下，土地增值的趨勢也不會變，變化是土地增值變現(xiàn)的方式。

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靠資本運(yùn)作贏利

資本運(yùn)作可以幫助我們解決在項目建設(shè)、運(yùn)營及退出幾個環(huán)節(jié)的關(guān)鍵問題。在建設(shè)環(huán)節(jié)常用的資本運(yùn)作方式有：產(chǎn)業(yè)基金、PPP模式、股權(quán)合作等，在運(yùn)營環(huán)節(jié)常用的資本運(yùn)作方式有：PPP模式、委托運(yùn)營、股權(quán)合作等，在退出環(huán)節(jié)常用的資本運(yùn)作方式有：上市IPO、資產(chǎn)證券化、產(chǎn)業(yè)基金持有資產(chǎn)等方式。

總之，“16萬億的藍(lán)?！闭禺a(chǎn)業(yè)、資本市場及相關(guān)企業(yè)，成為大家追逐的熱點，中國的下一首富一定會誕生在健康產(chǎn)業(yè)。

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