“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“最長(zhǎng)貸款期限由30年縮短至25年”、“二套房首付提高至60%”……連日來(lái),北京、廣州、鄭州等地一系列樓市調(diào)控措施,讓正在看房、琢磨買(mǎi)房的朋友被打了個(gè)措手不及。還要不要買(mǎi)?又該什么時(shí)候買(mǎi)?回答這些問(wèn)題前,有幾個(gè)樓市正在呈現(xiàn)的發(fā)展趨勢(shì),買(mǎi)房的朋友得先把握。

1、一線城市全面進(jìn)入存量房時(shí)代

對(duì)比此輪調(diào)控各大城市出臺(tái)的政策,論最嚴(yán)厲非北京莫屬:居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無(wú)住房但有房貸款記錄的,購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%,購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%……

嚴(yán)厲調(diào)控會(huì)否帶來(lái)房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落?在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái),類(lèi)似北京、上海、深圳這樣的一線城市,未來(lái)樓市將繼續(xù)趨于平穩(wěn),市場(chǎng)分化進(jìn)一步加快。一線城市土地資源稀缺,新房供應(yīng)越來(lái)越小,市場(chǎng)正在進(jìn)入存量房時(shí)代。數(shù)據(jù)顯示,北京2016年二手房銷(xiāo)售套數(shù)是新房的4.7倍,上海和深圳二手房與新房銷(xiāo)售套數(shù)比分別是3.4倍和2.4倍。

這樣的背景下,一線城市新房產(chǎn)品將呈現(xiàn)三個(gè)趨勢(shì),一是高端化,二是大戶型化,三是科技化。以北京僅存的少數(shù)新盤(pán)之一的中冶德賢公館為例,這個(gè)位于南四環(huán)的項(xiàng)目,以187平米三居和214平米四居為主,配備動(dòng)態(tài)舒適度控制、物聯(lián)網(wǎng)智慧社區(qū)、個(gè)性化醫(yī)療檢測(cè)等六十多項(xiàng)科技系統(tǒng)。

2、環(huán)一線、強(qiáng)二線城市在全國(guó)市場(chǎng)中的作用將不斷強(qiáng)化

一線城市樓市收緊以及成交轉(zhuǎn)淡,將會(huì)促使需求外溢,環(huán)一線地區(qū)以及部分熱點(diǎn)二線城市有望成為樓市成交中心。中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告認(rèn)為,隨著城市軌道交通日益完善,一線城市郊區(qū)及周邊縣市與核心城區(qū)通勤時(shí)間縮短,將更有利于需求向周邊擴(kuò)散,緩解一線城市的房?jī)r(jià)壓力,新一輪機(jī)會(huì)中,一線城市周邊區(qū)縣仍將是布局價(jià)值點(diǎn)。

“一線城市周邊縣市以及熱點(diǎn)二線城市蘊(yùn)藏的投資價(jià)值依然誘人?！睋?jù)知名開(kāi)發(fā)企業(yè)中冶置業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。中冶置業(yè)在近期發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)研究中躍升至第42位,為近兩年百?gòu)?qiáng)研究中提升速度最快的企業(yè)之一,同時(shí)在百?gòu)?qiáng)企業(yè)盈利性TOP10中位列第5位。

事實(shí)上,開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在環(huán)一線、強(qiáng)二線城市土地市場(chǎng)大量落子,數(shù)據(jù)顯示,過(guò)去一年一線城市住宅用地成交量大幅下降50.9%,而熱點(diǎn)二線城市土地成交量則大幅攀升超六成。以中冶置業(yè)為例,這家近年來(lái)無(wú)論是成交量還是盈利都快速攀升的地產(chǎn)商,圍繞京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)加大土地拓展力度,深耕市場(chǎng)需求旺盛的一二線城市,獲得北京、天津、廣州、珠海、石家莊等城市優(yōu)質(zhì)地塊,截至2016年底土地儲(chǔ)備超過(guò)1000萬(wàn)平米。

3、樓市長(zhǎng)期需求走勢(shì)如何?還得緊盯“小學(xué)生”

基于市場(chǎng)供求,從更加長(zhǎng)的時(shí)間段考量,未來(lái)全國(guó)各地城市市場(chǎng)長(zhǎng)期需求將與“小學(xué)生增速”息息相關(guān)。

研究數(shù)據(jù)顯示,過(guò)去三年小學(xué)在校人數(shù)復(fù)合增速與房?jī)r(jià)漲幅相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.66,兩者存在較高相關(guān)性。事實(shí)上,小學(xué)生數(shù)量增長(zhǎng)最快的深圳、廈門(mén)也正是近幾年房?jī)r(jià)漲幅最大的城市,北京、鄭州、南京、武漢、廣州、合肥等城市小學(xué)生數(shù)量增速也基本與房?jī)r(jià)漲幅相吻合。

除了“小學(xué)生”外,另一個(gè)與房地產(chǎn)密切相關(guān)的因素是購(gòu)買(mǎi)力。與一線城市相比,多數(shù)二線城市以本地需求為主,因此人均儲(chǔ)蓄存款余額反映城市購(gòu)買(mǎi)力,杭州人均儲(chǔ)蓄余額緊隨一線城市,購(gòu)買(mǎi)力支撐充足,南京、蘇州雖然人均儲(chǔ)蓄在杭州之下,但也支撐較強(qiáng)。

4、康養(yǎng)、文旅地產(chǎn)或成為樓市黑馬

關(guān)注地產(chǎn)的朋友會(huì)注意到,近期包括萬(wàn)達(dá)、恒大、融創(chuàng)、中冶置業(yè)在內(nèi)的一批知名開(kāi)發(fā)商都在具有稀缺性的旅游目的地布局,主打以生態(tài)環(huán)境為賣(mài)點(diǎn)的康養(yǎng)、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目,而種種跡象也表明,隨著中國(guó)人口老齡化加速以及人們對(duì)于美好生活環(huán)境關(guān)注度提高,這類(lèi)以環(huán)境為主要賣(mài)點(diǎn)的地產(chǎn)需求正在逐步升溫,有望成為市場(chǎng)黑馬。

以康養(yǎng)地產(chǎn)與文旅地產(chǎn)為例,中冶置業(yè)在煙臺(tái)“中冶·沁海云墅”項(xiàng)目與中信國(guó)安集團(tuán)、北大醫(yī)療合作,建立醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),打造以“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老+療養(yǎng)康復(fù)+居家養(yǎng)老+分時(shí)度假”為模型的全產(chǎn)業(yè)鏈康養(yǎng)產(chǎn)品。在承德興隆,將憑借優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢(shì),引入北大附屬醫(yī)院、北大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校等資源,打造距離北京最近的山水棲居第一城。

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展

最新公布的中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜單顯示,開(kāi)發(fā)商隊(duì)伍正在呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的競(jìng)爭(zhēng)格局。資料顯示,2016年百億級(jí)房企達(dá)到131家,較2015年增加27家,市場(chǎng)氛額接近50%,行業(yè)集中度加速提升,強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)凸顯。

激烈的競(jìng)爭(zhēng)中,開(kāi)發(fā)商都在積極轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展。以中冶置業(yè)為例,該企業(yè)自2016年以來(lái),進(jìn)一步開(kāi)拓文旅康養(yǎng)地產(chǎn)、主題公園新領(lǐng)域,業(yè)務(wù)領(lǐng)域從“一主兩翼”向“一主N翼”拓展。

“新常態(tài)下,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期供求結(jié)構(gòu)發(fā)生改變,住房總量由‘整體供給緊缺’逐步轉(zhuǎn)向‘供求大致平衡’,行業(yè)告別高速增長(zhǎng)的黃金時(shí)代,步入內(nèi)生發(fā)展的白銀時(shí)代,升級(jí)轉(zhuǎn)型的步伐正在加快?！敝幸敝脴I(yè)有關(guān)人士表示。

并購(gòu)重組是眾多房企謀求多元化發(fā)展的一種重要手段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)行業(yè)2016年發(fā)生并購(gòu)案例近190宗,涉及金額超過(guò)3500億元,一些企業(yè)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)彌補(bǔ)市場(chǎng)拿地不足,擴(kuò)大土地儲(chǔ)備,同時(shí)在競(jìng)爭(zhēng)格局日益復(fù)雜背景下,通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)大自身規(guī)模,以在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)整合格局中占據(jù)話語(yǔ)權(quán)。