最近有不少媒體和專家紛紛表示：未來20年，農業(yè)用地適合投資，而是是一項投資方向。

開篇之前，君緯帶大家先來看看：什么是農業(yè)用地。

農業(yè)用地是直接或間接為農業(yè)生產所利用的土地。又稱農用地。包括耕地、園地、林地、牧草地、養(yǎng)捕水面、農田水利設施用地，以及田間道路和其他一切農業(yè)生產性建筑物占用的土地等。

有人又會問：那設施農業(yè)用地算不算農業(yè)農地范圍呢？答案：算！

隨著我國農業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展，傳統(tǒng)農業(yè)向現(xiàn)代農業(yè)轉變，特別是近年來農村土地承包經營權流轉進程加快，農業(yè)生產經營規(guī)模不斷擴大，農業(yè)設施不斷增加，農業(yè)生產效益得到提高。

為適應現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展需要，促進設施農業(yè)健康有序發(fā)展，完善設施農用地管理，防止以發(fā)展設施農業(yè)為名，擅自將農用地改為建設用地、擴大建設用地規(guī)模，現(xiàn)就有關問題通知如下：

依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》，設施農用地是指：直接用于經營性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產養(yǎng)殖的生產設施用地及其相應附屬設施用地，農村宅基地以外的晾曬場等農業(yè)設施用地。根據(jù)設施農用地特點，從有利于規(guī)范管理出發(fā)，設施農用地具體分為生產設施用地和附屬設施用地。

生產設施用地是指在農業(yè)項目區(qū)域內，直接用于農產品生產的設施用地。包括：

1.工廠化作物栽培中有鋼架結構的玻璃或PC板連棟溫室用地等；

2.規(guī)?；B(yǎng)殖中畜禽舍（含場區(qū)內通道）、畜禽有機物處置等生產設施及綠化隔離帶用地；

3.水產養(yǎng)殖池塘、工廠化養(yǎng)殖、進排水渠道等水產養(yǎng)殖的生產設施用地；

4.育種育苗場所、簡易的生產看護房用地等。

另外，附屬設施用地是指農業(yè)項目區(qū)域內,直接輔助農產品生產的設施用地。包括：

1.管理和生活用房用地：指設施農業(yè)生產中必需配套的檢驗檢疫監(jiān)測、動植物疫病蟲害防控、辦公生活等設施用地；

2.倉庫用地：指存放農產品、農資、飼料、農機農具和農產品分揀包裝等必要的場所用地；

3.硬化晾曬場、生物質肥料生產場地、符合“農村道路”規(guī)定的道路等用地。

各省（區(qū)、市）國土資源和農業(yè)部門可根據(jù)本地實際情況，按照上述規(guī)定的原則，對生產設施和附屬設施用地做出進一步規(guī)定。

除了設施農業(yè)之外，休閑農業(yè)用地也屬于農業(yè)用地的范疇。

因此，還有人重新歸納“農業(yè)用地”的概念。農業(yè)用地,是指用于農業(yè)生產的土地,包括耕地、園地、林地、牧草地、畜禽飼養(yǎng)地、設施農業(yè)用地、農村道路、坑塘水面、其他農用地等。

在農業(yè)用地上，國家陸續(xù)出臺政策為其保駕護航。比如：

2016年《中共中央辦公廳國務院辦公廳關于完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》（下文簡稱《意見》）

《意見》明確了經營權的權能，經營主體有權使用流轉土地自主從事農業(yè)生產經營并獲得相應收益，有權在流轉合同到期后按照同等條件優(yōu)先續(xù)租承包土地，經過承包農戶同意，經營主體可以依法依規(guī)，改善土壤、提升地力、建設農業(yè)生產附屬配套設施。還可以經承包農戶同意，向農民集體備案后再流轉給其他主體，或者依法依規(guī)設定抵押。

2018年1月，國土資源部、國家發(fā)展改革委日前聯(lián)合印發(fā)《關于深入推進農業(yè)供給側結構性改革做好農村產業(yè)融合發(fā)展用地保障工作的通知》（下文簡稱《通知》）

《通知》指出，對于農業(yè)生產過程中所需各類生產設施和附屬設施用地，以及由于農業(yè)規(guī)模經營必須興建的配套設施，包括蔬菜種植、煙草種植和茶園、橡膠園等農作物種植園的看護類管理房用地（單層、占地小于15平方米），臨時性烤煙、炒茶、果蔬預冷、葡萄晾干等農產品晾曬、臨時存儲、分揀包裝等初加工設施用地（原則上占地不得超過400平方米），在不占用永久基本農田的前提下，納入設施農用地管理，實行縣級備案。對于設施農用地將加強土地執(zhí)法監(jiān)察和土地督察，管理信息將會納入國土資源綜合信息監(jiān)管平臺，防止擅自將設施農用地“非農化”。

本次政策進一步擴大了設施農用地范圍，將農業(yè)生產的配套設施由“規(guī)?；Z食生產”延伸為“規(guī)模經營必須興建”范疇，讓種植各種經濟作物所需的配套設施變成合法建筑，提高了農民開展經濟作物生產及初加工的積極性。

同時，《通知》明確指出：休閑農業(yè)用地和園區(qū)用地情況及政策。

1）休閑農業(yè)的用地政策

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以預留少量（不超過5%）規(guī)劃建設用地指標，用于零星分散的單獨選址農業(yè)設施、鄉(xiāng)村旅游設施等建設。鼓勵農業(yè)生產和村莊建設等用地復合利用，發(fā)展休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農業(yè)教育、農業(yè)科普、農事體驗等產業(yè)，拓展土地使用功能，提高土地節(jié)約集約利用水平。探索農村集體經濟組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地，按照規(guī)劃要求和用地標準，改造建設民宿民俗、創(chuàng)意辦公、休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游等農業(yè)農村體驗活動場所。

2）關于農業(yè)產業(yè)園、科技園、創(chuàng)業(yè)園的用地安排

要在確保農地農用的前提下，引導農村二三產業(yè)向縣城、重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)及產業(yè)園區(qū)等集中集聚。對利用存量建設用地進行農產品加工、農產品冷鏈、物流倉儲、產地批發(fā)市場等項目建設或用于小微創(chuàng)業(yè)園、休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農村電商等農村二三產業(yè)的市、縣，可給予新增建設用地計劃指標獎勵。對于農村二三產業(yè)來說，還是要科學規(guī)劃布局，在園區(qū)中集中發(fā)展，充分利用農村建設用地。

不管設施農業(yè)用地還是休閑農業(yè)用地，園區(qū)用地，都有一條國家紅線：允許租，不準賣，而且受法律保護。

其實，土地的出租價格每年都在上漲。這是挑戰(zhàn)也是機會。通過低價租賃的土地從而獲得土地紅利。

有專家建議，租地時間要長，比如30年以上，而且面積要大，至少100畝以上，讓后采用公司化運作，創(chuàng)建產業(yè)鏈，實行產加銷一條龍服務，從而獲得土地的紅利。當然還有如果租賃的土地還可以出租給其他經營者，也可以成為投資的一部分。

從以上綜述來看，國家在政策上支持農業(yè)用地的流轉和再流轉，而且保護經營者相關的權益。因此，農業(yè)用地適合長期投資。

除了農業(yè)用地適合投資之外，下面這五個也非常適合農業(yè)投資項目：

一、 投資最小的農業(yè)模式——生態(tài)休閑農莊

生態(tài)休閑農莊是利用農業(yè)景觀資源和農業(yè)生產條件，發(fā)展觀、休閑、旅游的一種新型農業(yè)生產經營形態(tài)。也是深度開發(fā)農業(yè)資源潛力，調整農業(yè)結構，改善農業(yè)環(huán)境，增加農民收入的新途徑。在綜合性的休閑農業(yè)區(qū)，游客不僅可觀光、采果、體驗農作、了解農民生活、享受鄉(xiāng)土情趣，而且可住宿、度假、游樂。

中國目前休閑農業(yè)發(fā)展的模式多種多樣，主要包括連片開發(fā)模式、“農家樂”模式、農民與市民合作模式等?！　?/span>

開辦生態(tài)休閑農莊 一是要選好地方。這直接決定著今后的客源。首先交通要便利，最好能有公交車直接抵達；其次環(huán)境要好，最好是依山傍水處;另外，田地的土壤要肥沃，這關系到你的收成。二是要安排好活動項目。可以留五六分地，搭上幾個簡易的塑料大棚，一半種上鮮花、另一半種些時令蔬菜，游客們可以在這里新手體驗播種、澆灌、翻地、除草、收獲的滋味。再用五六分地挖一個魚塘，套養(yǎng)一些魚、蝦、鱉、蟹之類，魚塘邊種些葡萄、橘子、梨子等水果，讓游客在這里釣釣魚、網(wǎng)網(wǎng)蝦、修修枝、摘摘果，另外，還可以再養(yǎng)一些豬、羊、雞、鴨、鵝之類的畜禽，安排一些諸如燒柴做飯等農家特色項目，盡量使活動內容豐富些。

二、最有利于資源合理利用的農業(yè)模式——生態(tài)循環(huán)農業(yè)

發(fā)展生態(tài)循環(huán)農業(yè)首先要因地制宜。弄清這個地方特別是山區(qū)的生態(tài)原貌，能合理根據(jù)山區(qū)不同海拔高度、氣候、土壤、地質母巖，原來植物生長的特點、規(guī)律來選擇種養(yǎng)的作物，科學合理地種養(yǎng)。

再是，合理利用各種生態(tài)資源。許多循環(huán)農業(yè)典型經驗就表明，養(yǎng)豬、養(yǎng)牛本身賺不了多少錢，還污染了環(huán)境，而把豬、牛糞便尿液化害為利、變廢為寶，循環(huán)再生利用，其效益有時超過養(yǎng)豬、養(yǎng)牛本身。如“林-草-牧-沼-菌-肥”；“果樹枝、蠶桑枝粉碎+麩皮-香菇、黑木耳、靈芝-菌渣肥”；“豬-沼-糧（菜、茶、果、漁）”等。

作為生態(tài)農業(yè)的提升，生態(tài)循環(huán)農業(yè)在21世紀越來越多地被專家學者提及，循環(huán)經濟的核心理念是：提倡提高農業(yè)系統(tǒng)物質能量的多級循環(huán)利用，倡導清潔生產和節(jié)約消費，嚴格控制有害物質的投入和農業(yè)廢棄物的產生，最大限度地減輕環(huán)境污染和生態(tài)破壞。

三、 最平等互利的農業(yè)模式——社區(qū)支持農業(yè)

社區(qū)支持農業(yè)（CSA）是農產品直接銷售的一種模式。消費者成為農場的用戶，支付預定款，并且承諾在農場整個生長季節(jié)給予支持，是一種農場（或農場群）及其所支持的社區(qū)之間實現(xiàn)風險共擔、利益共享的合作形式。要發(fā)展一個社區(qū)支持農業(yè)首先要尋找一個規(guī)模較大的農場，由于社區(qū)支持農業(yè)對食物要求是非常高的。

因此農場主往往要購置或自己提煉有機肥料，同時，社區(qū)支持農業(yè)的作物也不允許使用農藥和化肥的，農場主必須清楚地知道通過什么方式防治病蟲害，是否使用生物制劑來代替農藥，這對于剛接觸這個行業(yè)的人來說技術要求非常高。

發(fā)展社區(qū)支持農業(yè)第二步要考慮的是訂戶來源，訂戶一般是農場附近社區(qū)內的成員，訂戶通過預支付的手段給農場提供資金支持。接下來，農場主要做的便是在線打理土地，遠程安排農民翻地、施肥、播種、澆水、除蟲、除草、治病、采摘，以及在線配送下單等工作。這一農業(yè)模式有別于傳統(tǒng)農業(yè)模式，生產者和消費者直接互動進行產品涉農信息服務大全的生產與銷售，雙方是平等的風險承擔者、收益所有者。目前世界各地都在試行這種農業(yè)模式，訂戶價格200——500元/年不等。

四、 最高效益的農業(yè)模式——立體農業(yè)

立體農業(yè)是“種植業(yè)、畜牧業(yè)與加工業(yè)有機聯(lián)系的綜合經營方式，是農作物復合群體在時空上的充分利用。根據(jù)不同作物的不同特性，如高稈與矮稈、富光與耐蔭、早熟與晚熟、深根與淺根、豆科與禾本科，利用它們在生長過程中的時空差，合理地實行科學的間種、套種、混種、復種、輪種等配套種植，形成多種作物、多層次、多時序的立體交叉種植結構。最典型的例子就是中國傳統(tǒng)的“四位一體”的庭院農業(yè)模型（例如：將雞、豬、沼、菜等生物組分整合成一個生態(tài)微循環(huán)系統(tǒng)）。立體農業(yè)主要以下三種模式：

1、農田立體農業(yè)：草灌喬結合、果樹套種、農作物+經濟作物+中草藥;

2、菜地立體農業(yè)：設施菜地間套作、設施內空間立體利用、無土栽培工廠化;

3、綠化立體型：城市立體綠化是用花、草、藤本植物和樹木綠化城市建筑的墻面、屋頂、陽臺、窗臺、棚架以及公共綠地的一切可利用的空間。

立體農業(yè)可帶來的三大效益：

1、生態(tài)效益：立體農業(yè)就是對耕地的復雜利用，所以是一個穩(wěn)定的生態(tài)系統(tǒng)?！?/span>

2、經濟效益：立體農業(yè)的經濟效益主要原因是增加了單位面積上各種農作物的總產量，也和部分地降低生產成本有關?！　?/span>

3、社會效益：立體農業(yè)不僅吸收了社會過剩的勞動力，而且又給市場提供了豐富的農副產品，因而有利于社會的穩(wěn)定、繁榮。

五、 最具發(fā)展?jié)摿Φ霓r業(yè)模式——有機農業(yè)

有機農業(yè)遵循自然規(guī)律和生態(tài)學原理，采用可持續(xù)發(fā)展、種養(yǎng)結合、循環(huán)再生的農業(yè)技術，在生產過程中禁止使用化學合成物的肥料、農藥、生長調節(jié)劑、添加劑等和轉基因產物，獲得具有安全性特征的作物和產品。因此有機農莊在選擇有機農業(yè)生產基地時要特別注意以下幾點：　　

1、選擇當?shù)剞r業(yè)基礎好的地域，基地周圍沒有污染源。　

2、具有清潔的灌溉水源，水質符合有機農業(yè)灌溉標準。

3、基地區(qū)域氣候良好，空氣新鮮，空氣質量好?！　?/span>

4、土壤的背景及理化狀況好，沒有嚴重的化肥、農藥及重金屬污染?！?/span>

5、基地附近資源調配基礎好，有充足的勞力資源。

最后，當然，任何一次投資都有風險，其中農業(yè)投資的風險來自2個方面：1）政策；2）經營。

因此，我們想要在農業(yè)領域贏得成功需要遵循相關政策，并有一定經營頭腦。否則，投資只是一場游戲而已。